Før Torvehallerne blev Torvehallerne i København lå et større arbejde med at vurdere, om sådan et projekt ville være en god idé – ville det kunne tiltrække stadeholdere og kunne generere omsætning nok?

Til at lave det arbejde bad Bygge- og Teknikforvaltningen i Københavns Kommune firmaet Datea, der er specialister i ejendomsvurderinger, om at lave en økonomisk analyse af torvehalsprojektet. Den rapport konkluderede, at ”torvehalsprojektet ikke vil være økonomisk bæredygtigt for hverken et eventuelt driftsselskab eller for de enkelte stadeholdere/-butiksindehavere”.

SE KONKLUSIONEN Dagsorden – møde i Bygge- og Teknikudvalget (eksternt link)

En konklusion, der førte til at forvaltningen 9. april 2003 på et møde besluttede at indstille arbejdet med at udvikle torvehalsprojektet i København.

Det handlede i bund og grund om en traditionel ejendomsvurdering, altså en investeringskalkulation.

Som det i dag er bredt kendt blev Torvehallerne alligevel til noget – især fordi Københavns Torvelaug, der var anført af den senere hovedarkitekt bag Torvehallerne, Hans Peter Hagens - pressede på. Lauget blev i 1998 stiftet med ét formål: At arbejde for torvehaller på Israels Plads.

Metoden blev for dem at så tvivl om Dateas konklusioner om Torvehallernes potentielle økonomiske bæredygtighed. Grundlæggende påstod Københavns Torvelaug altså, at konklusionerne var truffet på et forkert grundlag - og de fik ret.

Men hvorfor nåede Datea frem til de konklusioner, de i sin tid gjorde, og hvad tænker de om de konklusioner i dag? Tog de fejl?

Foodculture.dk har spurgt Gitte Rindbøl, Udviklingschef i Datea, der sammen med Jørgen Vissing, tidligere Centermanager i Datea, var ansvarlig for at udarbejde den økonomiske analyse.

I blev i begyndelsen af årtusindet bedt om at udarbejde en rapport, der skulle kortlægge potentialet for torvehaller på Israels Plads i København. Hvad var de væsentligste overvejelser I gjorde jer?

Den opgave vi fik var ikke så meget at tage stilling til konceptet. Det handlede i bund og grund om en traditionel ejendomsvurdering, altså en investeringskalkulation.

Hvis kommunen, sammen med Realdania, skulle investere i projektet, skulle der naturligvis også være en sikkerhed for, at projektet var bæredygtigt. Selvfølgelig gjorde vi os også tanker om selve konceptet, men vi fokuserede på udgifterne til anlægget, driften - altså lejeindtægter og udgifter til at drive det - og sidst, men ikke mindst, analyserede vi kundestrømmen.

Samlet blev vores vurdering derfor, at vi var meget usikre på, om staderne i Torvehallerne hver for sig og tilsammen kunne nå den omsætning, der skulle til.

Metrostrækningen fra Nørreport til Frederiksberg åbnede i maj 2003 det år, så den indgik også i vores vurdering af kundestrømmen. Det handlede om at blive klogere på, hvor mange der kommer på pladsen og om at nærstudere historikken for at have sådan et marked på Israels Plads. Københavns Engros Grønttorv havde været der i mange år, så vi fik ret hurtigt på plads, at skulle det være, var Israels Plads det rigtige sted at lave en torvehal i København.

Næste skridt var, ud fra en grovskitse af anlægs- og driftsbudgettet, at vurdere, hvor meget det ville koste at bygge de her haller, og hvor meget det ville koste at holde dem i drift.

Vi tog udgangspunkt i, at konceptet lagde op til meget små boder på 12,5 eller 25 kvm, og at der ikke var tænkt nogen logistik ind. Ville de enkelte stader kunne nå at få varerne over disken, fylde op og i det hele taget kunne følge med ved spidsbelastninger? Udfordringen her var ikke så meget producenter, der kom med deres frugt- og grønt og blomster, men mere specialbutikker som slagtere, fiskehandlere og restauranter, der kræver kølemuligheder og plads til at bearbejde råvarer. Det var der ikke faciliteter til i projektet.

For at blive lidt klogere på torvesegmentet, var vi også på studiebesøg i Stockholm, hvor vi besøgte 3 saluhaller (torvehaller, red.). Stockholm har mange års tradition for at drive torvehaller, og de har nogle fantastiske mekkaer, men de var mere bygget op som traditionelle butikscentre.

Vi gjorde det også klart i rapporten, at vi ikke havde det fornødne netværk til at løfte den opgave (snakke med gadehandlerne).

De havde store fællesarealer, som blandt andet blev benyttet til serveringsområder og store tilberednings- og kølefaciliteter i kælderen, som ikke var en del af planerne i det projekt, vi havde modtaget, men som vi anbefalede, at man også skulle se nærmere på.

Derudover skal det siges, at vi arbejder meget med shopping-centre og detailhandlen, herunder specialbutikker, til daglig. Dem kontaktede vi for også at se nærmere på den enkelte specialbutiks driftsbudget. Omvendt tog vi ikke kontakt til danske fødevareproducenter, som også skulle levere til torvehallerne, og hvoraf mange allerede var til stede og synlige rundt om i København som lokalbutiks-specialister. Her lagde vi op til, at andre med et stærkt netværk på det felt kunne gå videre med den del.

Samlet blev vores vurdering derfor, at vi var meget usikre på, om staderne i Torvehallerne hver for sig og tilsammen kunne nå den omsætning, der skulle til.

 

Burde I ikke enten selv have snakket med gadehandlerne i Danmark eller taget fat i nogen, der kender til den del. Det var jo snarere dem, der ville skulle købe sig ind i staderne i Torvehallerne?

Måske, men vi gjorde det også klart i rapporten, at vi ikke havde det fornødne netværk til at løfte den opgave. Så kunne andre måske arbejde videre med det igennem deres netværk. Uanset hvad skal man huske, at kalkulationen i sidste ende ikke bliver så meget anderledes, for vi skulle estimere, om den trafik af mennesker, der ville besøge torvehallerne, ville kunne generere den nødvendige omsætning.

Efter jeres studietur til Saluhallerne i Stockholm nåede I frem til en række konklusioner. Blandt andet at det ville tage lang tid at ændre folks indkøbsvaner fra at handle i de lokale supermarkeder og lokale specialbutikker. Hvad tænker du om den konklusion i dag?

Vi ved, at det pr. definition tager lang tid at ændre kundernes adfærd, men omvendt vidste vi, at der på grund af beliggenheden, som er absolut optimal, kommer mange turister i området.

Vi ved, at det pr. definition tager lang tid at ændre kundernes adfærd, men omvendt vidste vi, at der på grund af beliggenheden, som er absolut optimal, kommer mange turister i området.

Man skal dog huske på, at det er dyrt at handle i Torvehallerne, og at vi er et af de lande i Europa, der bruger færrest penge på dagligvarer. Jeg siger ikke, at det er dyrt i torvehallerne, men gode råvarer koster mange penge, og det kan godt betyde, at nogle kunder fravælger at handle i torvehallerne.

LÆS OGSÅ Danskerne er nærige, når de handler fødevarer (Danmark ligger femtelavest i EU)

En anden ting ved saluhallerne var: Der var også en lang indkøring derovre i starten, hvor de havde haft store udskiftninger og driftsunderskud, og sammenlignet med Torvehallernes oprindelige koncept, har hallerne i København sidenhen fået rigtig mange spisesteder i forhold til det, der oprindeligt var planlagt. Saluhallernes succes byggede netop på mange spisesteder.

Men burde I ikke have forudset i jeres rapport, at der sagtens kunne komme spisesteder i Torvehallerne i København?

Nej, det var ikke vores opgave at ændre konceptet. Spisestederne er kommet som en naturlig udvikling og bidrager klart til den positive udvikling. Jeg tror faktisk, at Torvelauget, altså arkitekten bag (Hans Peter Hagens, red.), i dag er utilfredse med, at der er kommet så mange spisesteder, og at der ikke er flere udendørs stadepladser, som var det Torvelauget lagde op til.

Planen var jo, at pladsen mellem torvebygningerne dagligt skulle været udlejet til åbne stader, som forskellige producenter kunne bruge til at forhandle sæsonens varer. Her stillede vi spørgsmål ved om de faste lejere, som skal betale husleje hele året, og som jo også skulle forhandle og leve af sæsonens varer, ville kunne få den nødvendige omsætning.

Er det ikke vigtigt også at bygge ind i en rapport, at elementer som disse har det med at være organiske og tilpasse sig markedet? Altså, hvis der eksempelvis opstår et behov for flere spisesteder, skal det nok komme.

Jo, det kan man godt sige, og det vil det altid gøre. Men uanset hvad, skulle vi være sikre på, at staderne kunne betale og forrente huslejen, og det kunne vi ikke garantere dengang.

Ser vi på, hvordan det faktisk gik, viste det sig et år efter åbningen, at besøgstallet blev 4,1 mio. på et år - det dobbelte af, hvad der skulle til for at holde Torvehallerne kørende. I forudsagde også, at kundegrundlaget var til stede, men det viste sig samtidig, at ud af 78 stader var kun 3 stader lukket på et år (4 stader pr. 1. januar 2013, altså efter 16 måneder, red.) og chefen for Torvehallerne, Niels Lønborg Brandt, fortalte til business.dk at det første år var gået over al forventning. Der blev altså ikke tale om nogen langsom indkøring, og staderne viste sig hurtigt godt at kunne overleve. Hvordan ser du de pointer i forhold til jeres rapport?


LÆS OGSÅ Et år med Torvehallerne (eksternt link)

Det er helt naturligt, at de, der overlever, er de, der forstår at tilpasse sig markedet. Det var ikke vores opgave at forholde os til, i hvilken retning udviklingen gik.

Det synes jeg er glædeligt. Det skal dog siges, at jeg også har også læst de tal, der er blevet fremlagt. Samtidig besøgte jeg også Torvehallerne flere gange i det første år, hvor jeg også så tomgang, men det ændrer ikke ved, at jeg synes, det er fantastisk med den her start. Der er sket en del siden 2003 og kombineret med finanskrisen, der talte imod, at det her kunne lykkes, er det da glædeligt, at det lykkedes alligevel. En del af grunden er også, at man har lavet de her tilpasninger i kælderen med køle- og personalefaciliteter, som vi også konkluderede skulle til. Ligesom der var behov for større stader. Alt sammen noget, der er kommet til siden.

Burde I ikke have forudset alle disse tilpasninger?

Det er helt naturligt, at de, der overlever, er de, der forstår at tilpasse sig markedet. Det var ikke vores opgave at forholde os til, i hvilken retning udviklingen gik. Det afgørende for os var, at vi kunne stå inde for de anbefalinger, vi havde til projektet.

Det viste sig jo at gå meget anderledes, end I havde konkluderet i rapporten. Tog I fejl?

 

Det er svært at sige, for jeg kender ikke omsætningen for Torvehallerne, men vi kan i hvert fald konkludere, at lejerne kan betale deres leje i dag, og jeg kan jo se, at Jeudan (der var bygherre og står for den daglige drift af Torvehallerne, red.) også er tilfredse. Torvehallerne har fået en meget dygtig og topprofessionel driftsoperatør i Niels Lønborg Brandt (fra Jeudan, red.), som vi også påpegede, var en meget vigtig forudsætning, for at det hele skulle gå godt. Der er meget, der skal styres, så ikke mindst stor ros til Jeudan for at gøre det godt.

En af jeres konklusioner lød ordret at ”selv i den mest gunstige situation (model 3) vil (der) være tale om en meget sårbar økonomi, og at projektet næppe kan gøres økonomisk bæredygtigt hverken for de enkelte stadeholdere/butiksindehavere eller for driftsselskabet.” Her skriver I jo direkte at selv med en dygtig og topprofessionel driftsoperatør, som Niels Lønborg Brandt, ved roret, vil økonomien være sårbar. Så står det ikke her sort på hvidt, at I ikke havde ret i ”selv den bedste situation”?

Jo, sådan kan det godt opfattes. Jeg mener dog ikke, at vi på noget tidspunkt sagde, at projektet helt skulle dø, men vi påpegede nogle forhold, der skulle arbejdes videre med, hvis man valgte at bygge torvehallerne.

I dag har man en model for, hvordan torvehaller kan bygges op, men dengang tog vi også udgangspunkt i, at vi havde oplevet andre torvehalsprojekter, som ikke overlevede. Derudover vidste vi, at den her branche er skrøbelig. Under alle omstændigheder er det dejligt, at man har fået det til at fungere derinde.

LÆS KONKLUSIONERNE OG MERE OM MODEL 3
(eksternt link)

Men tog I fejl?

Det vil jo være svært at sige, at vi ikke tog fejl, for Torvehallerne er jo blevet en succes. Men dengang var vi meget overbeviste om, at det var det rigtige, vi anbefalede.

Det vil jo være svært at sige, at vi ikke tog fejl, for Torvehallerne er jo blevet en succes. Men dengang var vi meget overbeviste om, at det var det rigtige, vi anbefalede. Hånden på hjertet: Vi var kede af ikke at kunne sige, at det bare var et go fra os, for vi havde gerne set det komme. Vi kunne bare kun nå frem til den konklusion, vi gjorde, og så kan vi glæde os over, at det siden blev en succes. Måske er udviklerne blevet inspireret af vores rapport og anbefalinger ved realiseringen af projektet.

På hvilken måde er Torvehallerne i dag blevet en succes?

En succes, som jeg bestemt vil kalde Torvehallerne, er jo, når der er fuldt udlejet til stærke koncepter. Og succes er også, hvis konceptet er gennemført.

Der er stærke producenter og rigtig gode fødevarer i hallerne, som alle tiltrækker mange gæster. Og de har et koncept og en strategi, som de kører snorlige efter. Meget af successen hænger også sammen med, at der er etableret mange spisesteder med stærke brands. Det var ikke udgangspunktet fra starten, men det giver rigtig god stemning og tiltrækker mange mennesker.

Du påpegede tidligere, at det ikke var en del af konceptet at etablere spisesteder, men siger nu, at meget af successen også hænger sammen med, at: ”Der er etableret mange spisesteder med stærke brands”. Det kan godt være, det ikke var jeres opgave at ændre konceptet, men når man bliver bedt om at give en økonomisk vurdering ligger det jo i opgaven også at pointere, hvad der skal til. Hvorfor skrev I ikke ind, at succes vil afhænge af at opføre spisesteder?

Fordi vi ikke vidste det. Det her handler om en tilpasning, men vores opgave var de her to haller og at vurdere det her koncept, og det har vi lavet rapporten ud fra. Vi anede ikke dengang, om det var spisesteder, der ville føre til en succes.

Som foodculture.dk har kunnet fortælle, er der torvehalsprojekter på vej i Aarhus, Odense og Aalborg, og i Roskilde planlægger de at udvide. Meget af det er inspireret af Torvehallerne i København. Hvad er de vigtigste råd, I vil give videre til andre, som står midt i torvehalsprojekter?

Placeringen af sådan et marked er altafgørende. Det skal ligge på en central plads, hvor der kommer mange mennesker og ikke mindst mange turister. Og så er byens størrelse afgørende.

Placeringen af sådan et marked er altafgørende. Det skal ligge på en central plads, hvor der kommer mange mennesker og ikke mindst mange turister. Og så er byens størrelse afgørende.

Derudover synes jeg, man skal tage en snak med Jeudan for at høre mere om deres erfaringer. De har bevist, at de kan drive sådan et koncept.

Derudover er det min vurdering, at torvehallerne er et skrøbeligt koncept, og at man ikke bare kan kopiere Torvehallerne på Israels Plads. Der er mange lokale forhold, der gør sig gældende. Det kræver en større by, som Aarhus, at opføre torvehaller, hvorimod jeg ville være mere betænkelig ved Aalborg og Odense. I Odense har de også forskellige bazarer, som er ret spændende, men det er alligevel noget andet og en anden kultur.

LÆS OGSÅ Flere nye torvehaller på vej rundt om i Danmark

Ifølge initiativtageren til og arkitekten bag Torvehallerne i København, Hans Peter Hagens, er der et potentiale for torvehaller i 40-50 danske byer. Vil du mene, det er overdrevet?

Det mener jeg er i overkanten. Det er jo rigtig, rigtig mange markeder, og jeg tror, der skal være over 40-50.000 indbyggere i en by, før det overhovedet er realistisk at overveje. Men hvis der er et indbyggertal over det, hvis der er turister nok og en central beliggenhed, er det da værd at undersøge. Igen: Jeg ville nok være forsigtig, for det er nødvendigt at trække gæsterne fra et større opland end normalt.

Torvehaller er rigtig spændende og givtige, når de fungerer. Alle danskere vil rigtig gerne handle sådan nogle steder, men det er bare ikke altid, vi gør det, vi siger.

LÆS OGSÅ Arkitekt: Der er potentiale for torvehaller i 40-50 danske byer

Aalborg og Odense har jo et godt stykke over 40-50.000 indbyggere, så vil du stadig mene, at det er betænkeligt med torvehalsprojekter i de byer?


Det har jeg ikke nogen kommentarer til. Grundlæggende handler det om en konkret vurdering fra gang til gang.